Dalam proses jual beli properti, ada satu dokumen penting yang tidak boleh dilewatkan, yaitu AJB. Sayangnya, masih banyak orang menganggap AJB sekadar dokumen formalitas, padahal perannya sangat krusial dalam menentukan sah atau tidaknya kepemilikan properti secara hukum.
Agar tidak salah langkah saat membeli rumah atau tanah, penting bagi calon pembeli untuk memahami apa itu AJB, fungsinya, hingga cara membuat AJB tanah dengan benar. Simak penjelasan lengkapnya berikut ini!
Apa Itu AJB?
AJB adalah singkatan dari Akta Jual Beli, yaitu dokumen hukum yang menjadi bukti telah terjadinya transaksi jual beli tanah atau bangunan antara penjual dan pembeli. Akta ini dibuat di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) atau notaris yang berwenang.
Melalui AJB, Anda bisa melihat berbagai hal:
- Perpindahan hak kepemilikan properti
- Identitas penjual dan pembeli
- Informasi lengkap objek tanah atau bangunan
- Nilai transaksi yang disepakati
Meski penting, perlu dipahami bahwa AJB bukanlah bukti kepemilikan akhir atas properti.
Mengacu pada Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), bukti kepemilikan properti yang sah adalah Sertifikat Hak Milik (SHM).
Sementara itu, AJB hanya merupakan bukti peristiwa hukum perdata, yaitu transaksi jual beli tanah atau rumah, dan belum melegitimasi kepemilikan properti secara penuh.
Oleh karena itu, setelah AJB ditandatangani, pembeli tetap perlu melakukan proses balik nama sertifikat agar hak kepemilikan resmi tercatat atas namanya.
Baca Juga: Apa Itu Sertifikat Tanah? Ini Penjelasan Lengkapnya!
Fungsi Akta Jual Beli dalam Transaksi Properti
AJB bukan sekadar dokumen administratif, namun ada sejumlah fungsi penting yang membuat AJB wajib ada dalam setiap transaksi properti. Di antaranya:
1. Bukti Jual Beli Properti
AJB mengesahkan proses jual beli secara hukum. Di dalamnya tercantum data lengkap pihak yang terlibat, objek transaksi, serta kesepakatan yang berlaku. Dengan AJB, perpindahan hak memiliki kekuatan hukum yang jelas.
2. Perlindungan Hukum bagi Pembeli
Jika di kemudian hari terjadi sengketa, klaim pihak ketiga, atau konflik kepemilikan, AJB dapat digunakan sebagai alat bukti hukum yang kuat. Hal ini memberikan rasa aman bagi pemilik properti baru.
3. Syarat Utama Balik Nama Sertifikat
AJB menjadi dokumen wajib dalam proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa AJB, pengurusan Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) tidak dapat dilakukan.
4. Dokumen Pendukung Pembiayaan Properti
Dalam praktik perbankan, AJB sering digunakan sebagai dokumen pendukung untuk pengajuan KPR, refinancing, atau pembiayaan properti lainnya.
5. Dasar Perhitungan Pajak
AJB juga menjadi acuan resmi dalam perhitungan kewajiban pajak properti, seperti BPHTB dan PPh Final, berdasarkan nilai transaksi yang tercantum.
Baca Juga: Apa Itu NPWP? Ini Definisi Hingga Cara Ceknya!
Berapa Biaya Pembuatan AJB?
Biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) tidak ditentukan secara bebas, melainkan diatur langsung oleh pemerintah melalui Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Aturan ini bertujuan untuk memberikan kepastian biaya bagi masyarakat serta mencegah pungutan yang tidak sesuai ketentuan.
Mengacu pada Pasal 4 Permen ATR/BPN No. 33 Tahun 2021, berikut batas maksimal biaya jasa pembuatan AJB:
- Nilai transaksi hingga Rp500 juta
→ Biaya jasa maksimal 1% dari nilai transaksi
- Nilai transaksi di atas Rp500 juta hingga Rp1 miliar
→ Biaya jasa maksimal 0,75%
- Nilai transaksi di atas Rp1 miliar hingga Rp2,5 miliar
→ Biaya jasa maksimal 0,5%
- Nilai transaksi di atas Rp2,5 miliar
→ Biaya jasa maksimal 0,25%
Syarat Pembuatan AJB Tanah
Untuk memastikan proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB) tanah berjalan lancar, baik penjual maupun pembeli perlu menyiapkan sejumlah dokumen persyaratan administratif berikut ini.
Dokumen yang Harus Disiapkan
- Fotokopi sertifikat tanah
- Fotokopi KTP penjual dan pembeli (termasuk suami dan istri)
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
- Surat Keterangan Tanah dari lurah atau kepala desa setempat
- Fotokopi kuitansi jual beli
- Bukti pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
- Bukti pembayaran PPh (Pajak Penghasilan)
- Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir
Dokumen-dokumen tersebut diperlukan sebagai dasar verifikasi data dan legalitas objek tanah yang diperjualbelikan.
Cara Membuat AJB Tanah
Setelah seluruh persyaratan dokumen lengkap, berikut tahapan pembuatan AJB tanah melalui PPAT:
- Penjual dan pembeli mendatangi kantor PPAT setempat, disertai saksi jual beli
- Mengajukan permohonan dengan menyerahkan seluruh berkas persyaratan
- Petugas PPAT melakukan pemeriksaan dokumen
- PPAT menyatakan apakah berkas lengkap atau perlu dilengkapi
- Jika dokumen lengkap, AJB disusun oleh PPAT
- Penandatanganan AJB oleh penjual, pembeli, saksi, dan PPAT
- Salinan AJB diserahkan kepada pemohon
Pentingnya AJB Saat Membeli Properti
Memahami AJB menjadi hal krusial, terutama saat membeli properti di kawasan berkembang dengan nilai investasi tinggi. AJB yang sah tidak hanya menjamin kepemilikan secara hukum, tetapi juga memberikan keamanan aset dalam jangka panjang.
Hal ini semakin relevan ketika memilih hunian di kawasan terencana seperti CitraLand Tallasa City. Dengan pengembangan yang tertata, fasilitas modern, dan proses legal yang jelas, kepemilikan properti di kawasan ini dapat menjadi pilihan hunian sekaligus investasi yang aman dan strategis untuk masa depan!
